Nel primo quadrimestre del 2023 calano le compravendite di immobili residenziali. Il presidente Taverna: "a frenare le transazioni l’adeguamento alla classe energetica nei tempi stabiliti dalla Commissione Europea".
Con il termine mercato immobiliare si intende la compravendita o la cessione di beni immobili di qualsiasi tipo come abitazioni, terreni, locali commerciali e simili. In Italia gli investimenti sul mattone sono da sempre molto richiesti, soprattutto per gli immobili con destinazione commerciale e ricettiva. Secondo però l'ultima indagine della Fimaa, la Federazione italiana mediatori agenti d'affari aderente a Confcommercio, "dopo due anni di livelli record di scambi abitativi il mercato rifiata" con un calo delle compravendite nel primo quadrimestre del 2023. Per il 46,1% degli operatori, praticamente uno su due, sono previsti cali ancora più accentuati nel secondo quadrimestre dell’anno (-4,5%). I prezzi invece continueranno a crescere, guadagnando un un ulteriore 5,5%.
La crisi economica degli anni della pandemia ha colpito duramente il settore delle compravendite, con circa 46mila transizioni perse nel 2020, mentre nel 2021, secondo l'Osservatorio dell'Agenzia delle Entrate, realizzato in collaborazione con l'Abi, c'è stata una netta ripresa, con quasi 750mila transazioni, delle quali 366mila con mutuo ipotecario, e oltre un milione e 365mila abitazioni locate in Italia. Nel 2022 le compravendite sono infatti aumentate del 5,4% rispetto al 2021.
I numeri del settore
Dopo due anni da record per il settore immobiliare, nel primo quadrimestre del 2023 scendono sia la domanda che l'offerta di immobili, una situazione che sembra non volersi fermare. Per il 46% degli operatori sono infatti previsti cali ancora più accentuati nei prossimi quattro mesi (-4,5%). I prezzi invece continuano a salire del 5,5%. Questi i dati emersi da una ricerca dell'Ufficio Studi di Fimaa sul sentiment del mercato immobiliare residenziale.
In calo anche le compravendite sia della domanda che dell'offerta, rimanendo più o meno in linea con i livelli del quadrimestre precedente. Sono invece rimasti stabili i prezzi delle cessioni. Secondo la ricerca, è invece aumentata la sensibilità da parte degli italiani per le classi energetiche degli immobili.
Per quanto riguarda gli affitti, dall'analisi emerge un calo dell'offerta e una crescita della domanda. I canoni sono invece rimasti stabili o con un leggero aumento in alcuni casi. Le previsioni per il prossimo quadrimestre sono le stesse: per il 49,4% degli operatori il numero di contratti resterà inalterato, mentre il 33,6% ipotizza un incremento.
Mutui, tassi in risalita
Per arrestare la corsa sfrenata dell'inflazione e i suoi effetti negativi, il 9 giugno 2022 la Bce aveva messo in campo un aumento dei tassi di riferimento a scadenza programmata di 25 punti base a partire dal 21 luglio 2022 e poi di nuovo a settembre dello stesso anno. Si trattava del primo rialzo a partire da luglio 2011.
"Questa misura assicurerà che l'orientamento di politica monetaria - ha spiegato la presidente Christine Lagarde - sia trasmesso in modo ordinato in tutti i paesi dell'area dell'euro, un presupposto affinché la Bce possa adempiere il mandato di mantenere la stabilità dei prezzi". Il rialzo dei tassi da 50 punti base, più alto di quanto annunciato in precedenza, teneva conto "delle nuove stime sui rischi d'inflazione - ha aggiunto Lagarde - ed è consentito dall'ulteriore supporto assicurato alla trasmissione della politica monetaria dal Tpi", il nuovo scudo anti-spread.
La politica della Banca centrale continua ancora oggi, "le nostre decisioni future - ha proseguite Lagarde - assicureranno che i tassi ufficiali saranno portati a livelli sufficientemente restrittivi per ottenere un tempestivo ritorno dell'inflazione al nostro obiettivo di medio termine del 2% e saranno mantenuti a quei livelli per tutto il tempo necessario". Il consiglio direttivo della Bce tornerà a riunirsi per decidere sui tassi di interesse giovedì 15 giugno. Al momento è atteso un nuovo aumento da 25 punti base con cui il riferimento sulle principali operazioni di rifinanziamento salirebbe al 4% e il tasso sui depositi custoditi per conto delle banche commerciali al 3,50%.
Secondo una riformulazione del governo al Dl Milleproroghe, al vaglio delle commissioni Bilancio e Affari costituzionali del Senato, i giovani under 36, le giovani coppie, le famiglie monogenitoriali e i conduttori di alloggi Iacp (Istituto autonomo case popolari), con Isee non superiore a 40mila euro, avranno tempo fino al 30 giugno 2023 per presentare la domanda di accesso al Fondo garanzia prima casa per i mutui.
Regioni e città
Secondo il Rapporto immobiliare 2023 realizzato dall'Agenzia delle entrate in collaborazione con Abi (testo completo in pdf), la Lombardia si riconferma la regione con il maggior numero di
compravendite nel corso dell'anno (oltre 165mila), ma è l'Umbria che fa segnare il maggior rialzo con oltre 11mila scambi e una crescita del 14,2%. A seguire la Basilicata (+12,6%) e il Molise (+10,7%). Tra le grandi città troviamo sul podio Palermo (+11,3%), seguita da Milano (+6,1%), Torino (+5,9%) e Bologna (+3,4%).
Nel complesso, sono state vendute oltre 83 milioni di metri quadrati (+3,2%), con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 106,8 metri quadrati. Nell'anno 2022 il settore immobiliare ha fatturato quasi 123 miliardi di euro, 4,7 miliardi in più rispetto al 2021 (+3,9%). Il 57% del fatturato riguarda acquisti di abitazioni ubicate nelle aree del Nord, circa il 25%, sono invece riferiti ad abitazioni compravendute nel Centro, e poco meno del 19%, riguarda scambi di residenze del Sud e delle Isole.
Circa 364mila acquisti di abitazioni sono stati effettuati ricorrendo a un mutuo ipotecario. Il tasso medio sulle erogazioni per acquisto di abitazioni è aumentato, rispetto al 2021, di 0,63 punti percentuali portandosi così al 2,5%. I tassi medi più elevati si evidenziano nelle regioni del Sud
(2,75%) e del Centro (2,59%), mentre quelli più bassi li troviamo nel Nord Est (2,31%). In lieve aumento la durata media dei mutui (24,8 anni), analoga tra le aree del Paese, mentre la rata media si attesta intorno ai 623 euro mensili.
Cosa condiziona il mercato immobiliare?
L'emergenza sanitaria ha colpito duramente anche il settore del mercato immobiliare, con quasi 46mila transizioni perse nel 2020. Il crollo delle presenze turistiche degli stranieri ha avuto ripercussioni negative sul settore, in particolare per il mercato delle case vacanze. "La pandemia da Covid-19 - ha commentato il presidente Fimaa, Santino Taverna - ha bloccato i flussi turistici in tutto il mondo, con un danno economico enorme per le nostre città d'arte, di mare, lago e montagna. Ciò si ripercuote negativamente anche sulle compravendite delle case per vacanza".
In affanno, nel 2020, anche il mercato immobiliare residenziale e commerciale, che scontava ancora gli effetti della crisi economica del 2008. Leggermente in controtendenza, invece, quello delle locazioni, che, grazie alla presenza dello smart working, ha ricevuto richieste di affitto nel 2020 più lunghe rispetto agli anni precedenti.
Con il progressivo contenimento del coronavirus e il ritorno ad una situazione di quasi normalità, il mercato immobiliare ha ripreso a lavorare, in particolare nel 2021, grazie all'aumento delle compravendite e della domanda. Anche in questo caso, il lavoro agile ha condizionato in parte le scelte dei compratori: l'11% ha infatti scelto un'abitazione con una stanza (o più) da adibire a ufficio.
Cresce inoltre l'interesse per gli immobili da ristrutturare grazie soprattutto alle agevolazioni del governo come il superbonus 110% e i bonus casa. Sempre nello stesso anno, i prezzi delle abitazioni acquistate dalla famiglie sono aumentati per il secondo anno consecutivo, come riporta l'Istat nei dati provvisori dei prezzi delle abitazioni (testo integrale al seguente link pdf).
Passando al primo trimestre del 2022, il mercato immobiliare è stato particolarmente vivace, ma le prospettive per il prossimo futuro non sono molto rosee. A penalizzare il settore arrivano infatti gli aumenti dei prezzi energetici, che comportano alti costi di manutenzione, e il clima di incertezza per colpa della guerra in Ucraina. Frenano quindi gli acquisti dei consumatori, molto più attenti al prezzo di vendita degli immobili, ma anche alla loro efficienza energetica e allo stato di manutenzione.
News e aggiornamenti
Dopo anni di attesa, lo scorso 20 maggio è arrivato il provvedimento dell'Agenzia delle Entrate sulla modalità di consultazione telematica delle planimetrie catastali per gli agenti immobiliari. Per adesso il servizio non è completo, ma la richiesta di consultazione potrà essere inoltrata tramite posta elettronica certificata a qualsiasi direzione o ufficio provinciale dell'Agenzia, con allegata la delega ricevuta insieme ad una copia del documento di identità del delegante. La copia della planimetria sarà poi inviata via pec in formato pdf.
Per saperne di più leggi la news dedicata.
Nel cantiere fiscale del governo Meloni si parla di reintrodurre la cedolare secca al 21% per i locali commerciali. La notizia è stata anticipata dal viceministro all'Economia, Maurizio Leo. Ne abbiamo parlato in una news dedicata.
L'Agenzia delle Entrate ha comunicato che a partire dal 7 marzo sarà possibile registrare online i preliminari di compravendita, senza doversi recare in un ufficio. Il Direttore dell'Agenzia ha infatti approvato il modulo aggiuntivo Rap ("Registrazione di atto privato"). Per richiedere la registrazione basterà indicare, nel nuovo modello Rap, i dati necessari ed allegare copia dell’atto da registrare firmato dalle parti ed eventuali altri documenti come scritture private, inventari, mappe, planimetrie e disegni.
Da Confcommercio.it